2021年以來(lái)，爛尾地產(chǎn)事件在各地頻發(fā)，各地方政府壓實(shí)屬地責(zé)任，通過(guò)城投入場(chǎng)來(lái)紓困爛尾地產(chǎn)。本文梳理了城投平臺(tái)紓困爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目的模式以及案例供投資者參考。

一、紓困爛尾地產(chǎn)的三種模式

根據(jù)公開(kāi)信息，我們梳理了城投紓困爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目的8個(gè)案例，并將紓困模式劃分為三種類(lèi)型，分別為紓困基金模式、承接項(xiàng)目模式以及兼并購(gòu)項(xiàng)目模式。

紓困基金模式指城投平臺(tái)聯(lián)合資產(chǎn)管理公司成立房地產(chǎn)紓困專(zhuān)項(xiàng)基金模式，最為典型的是鄭州市地產(chǎn)紓困基金。成立紓困基金并不是要幫助房企融資足夠的資金將爛尾項(xiàng)目完工，而是促進(jìn)樓市恢復(fù)常態(tài)，幫助盤(pán)活地方房企資金，保證地方房地產(chǎn)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。百億的地產(chǎn)紓困基金，可以救助大量邊緣房企、或者部分項(xiàng)目的資產(chǎn)處置和債務(wù)重組，從而達(dá)到盤(pán)活問(wèn)題樓盤(pán)、恢復(fù)地方樓市常態(tài)的目的。因此紓困基金救助模式的特點(diǎn)不在于完全解決房企存量債務(wù)問(wèn)題，而是緩解房企流動(dòng)資金壓力，緩解房企當(dāng)下資金緊缺的困境。

承接項(xiàng)目模式指城投承接爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目，其典型案例有宣城市城市建設(shè)集團(tuán)承接大唐萬(wàn)安爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目、昆明市西山區(qū)城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司承接昆明錦城項(xiàng)目以及河北市住建集團(tuán)承接祥云國(guó)際項(xiàng)目等。對(duì)于部分問(wèn)題房企而言，樓盤(pán)停工的原因在于資金鏈的斷裂或高管濫用職權(quán)，并非項(xiàng)目規(guī)劃或建設(shè)失敗，所以城投平臺(tái)協(xié)助爛尾樓保交付工作時(shí)可以?xún)H提供資金緩解房企資金壓力，保證問(wèn)題房企完成后續(xù)建設(shè)。因此城投承接爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)在于城投受托經(jīng)營(yíng)問(wèn)題房企或向問(wèn)題房企提供資金，完成爛尾項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)，并且可以通過(guò)銷(xiāo)售剩余房屋或優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)售賣(mài)的方式來(lái)保障城投提供資金的安全性。

兼并購(gòu)模式是指城投收并購(gòu)爛尾項(xiàng)目，由城投直接收購(gòu)問(wèn)題房企存量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。其典型案例如梧州市城建投資發(fā)展集團(tuán)有限公司拍賣(mài)梧州地王廣場(chǎng)項(xiàng)目、濰坊市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)發(fā)展有限公司拍賣(mài)濰美國(guó)際項(xiàng)目等。收并購(gòu)是城投對(duì)涉險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目續(xù)建的一種渠道，城投直接拍賣(mài)獲得爛尾項(xiàng)目并投資資金進(jìn)行續(xù)建，再對(duì)未售賣(mài)的樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售獲得資金，有效解決了爛尾項(xiàng)目。其特點(diǎn)是既可以與問(wèn)題房企的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)脫鉤，又能夠提高資金回流的安全性，完成爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目的續(xù)建，并且未來(lái)完工后地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售可能為城投公司實(shí)現(xiàn)盈利。

二、紓困專(zhuān)項(xiàng)基金模式

紓困專(zhuān)項(xiàng)基金模式中最為典型且方案較為明確的基金項(xiàng)目為鄭州市地產(chǎn)紓困基金，因此在該模式分析中我們主要分析鄭州市地產(chǎn)紓困基金的設(shè)計(jì)機(jī)制和紓困方案。

2022年8月5日，鄭州市推出房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案，采用母子基金運(yùn)作方式^[1]。先由鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與河南資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，再吸引不同類(lèi)型社會(huì)資本共同出資設(shè)立子基金。鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司作為國(guó)有資本運(yùn)作的城投平臺(tái)，參與紓困專(zhuān)項(xiàng)基金設(shè)立，引導(dǎo)市、區(qū)投融資公司盤(pán)活市域內(nèi)未來(lái)銷(xiāo)售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，紓解房企短期出現(xiàn)的資金流動(dòng)性困難，并通過(guò)將盤(pán)活資金專(zhuān)項(xiàng)用于危困房企問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目，促進(jìn)樓市恢復(fù)常態(tài)。

基金運(yùn)作方式顯示，由紓困專(zhuān)項(xiàng)基金與市區(qū)兩級(jí)國(guó)有公司、社會(huì)資本（包含但不限于央企、省級(jí)國(guó)企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機(jī)構(gòu)）等組建子基金作為實(shí)施主體，原則上紓困專(zhuān)項(xiàng)基金（母基金）出資比例不高于30%，項(xiàng)目所在區(qū)國(guó)有投融資公司原則上應(yīng)參與子基金組建，盤(pán)活資金通過(guò)子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金出資原則上不高于40%，各主體的出資比例由各方協(xié)商確定。按照方案，由子基金對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全封閉管理，按照銷(xiāo)售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續(xù)退出。

方案明確，危困房企收到盤(pán)活資金后，應(yīng)將資金全部用于爛尾樓盤(pán)，盡快實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。市住房保障局、市審計(jì)局對(duì)房企盤(pán)活資金使用及問(wèn)題樓盤(pán)復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況實(shí)施全程監(jiān)督，確保紓困政策取得實(shí)效。

[1] 資料來(lái)源：https://www.guancha.cn/economy/2022_08_05_652541.shtml

三、承接項(xiàng)目模式

1、祥云國(guó)際重啟

河北聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司在2009年10月啟動(dòng)祥云國(guó)際項(xiàng)目，至2014年9月大面積停工緩建^[1]。2014年9月，河北聯(lián)邦集團(tuán)資金鏈斷裂，資不抵債停工。并且祥云國(guó)際項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，存在違法占地、違法建設(shè)、非法集資等違法問(wèn)題。2016年10月，市委、市政府經(jīng)引導(dǎo)企業(yè)通過(guò)破產(chǎn)重整法律途徑解決企業(yè)困境。同年11月8日，市中院依法裁定受理了河北聯(lián)邦集團(tuán)破產(chǎn)重整申請(qǐng)。通過(guò)公開(kāi)招募，中科建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司、哈爾濱愛(ài)達(dá)投資置業(yè)有限公司先后被確定為破產(chǎn)重整投資人，但兩家破產(chǎn)重整投資人均因資金和重整能力問(wèn)題退出重整。

市級(jí)主要平臺(tái)石國(guó)投進(jìn)場(chǎng)托管祥云國(guó)際項(xiàng)目。2021年10月，石家莊國(guó)控城市發(fā)展投資集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“石國(guó)投”）作為石家莊市優(yōu)質(zhì)城投平臺(tái)，負(fù)責(zé)城市更新、土地開(kāi)發(fā)，以及城建投融資板塊，存量債券余額為105億元。在石家莊市委強(qiáng)力支持下，石國(guó)投推動(dòng)爛尾項(xiàng)目建設(shè)，由全資子公司市住建集團(tuán)實(shí)施對(duì)祥云國(guó)際項(xiàng)目及河北聯(lián)邦集團(tuán)的托管。2022年2月10日，城發(fā)投集團(tuán)與北人集團(tuán)就祥云國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目合作事宜進(jìn)行會(huì)談合作。北人集團(tuán)作為河北省商貿(mào)物流龍頭企業(yè)與政府主導(dǎo)的投資建設(shè)主體石國(guó)投牽頭合作，推進(jìn)祥云國(guó)際的重啟。截至2022年6月，祥云國(guó)際復(fù)工續(xù)建項(xiàng)目主要包括西二區(qū)、東二區(qū)、5棟商務(wù)和文旅商貿(mào)項(xiàng)目。按照計(jì)劃，5棟商務(wù)樓將在2023年底竣工，東二區(qū)的5棟住宅預(yù)計(jì)于2022年封頂，2023年底竣工。

2、金色云天續(xù)建

淮北云天置業(yè)破產(chǎn)和解，淮北建投協(xié)助融資完成后續(xù)建設(shè)。淮北云天置業(yè)有限公司于2006年獲準(zhǔn)在淮北市新火車(chē)站黃金地段開(kāi)發(fā)建設(shè)“金色云天”項(xiàng)目。由于公司主要股東及高管人員先后6次易人，而且工程建設(shè)資金靠“挖東墻補(bǔ)西墻”和高利貸的融資方式，公司于2015年年底全面停止?fàn)I業(yè)，其開(kāi)發(fā)的“金色云天”項(xiàng)目也長(zhǎng)期處于爛尾擱置停工狀態(tài)，拆遷戶(hù)、債權(quán)人、購(gòu)房戶(hù)利益均不能得到保障。2016 年 5 月 5 日，淮北市委市政府決定由市紀(jì)委牽頭成立金色云天專(zhuān)案組——“五·五專(zhuān)案組”?；幢笔姓逃懞笳J(rèn)為云天置業(yè)通過(guò)破產(chǎn)和解模式能夠最大程度保障債權(quán)人利益，因此市政府推動(dòng)云天置業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)和解^[2]。市政府同時(shí)考慮到云天公司是嚴(yán)重失信的企業(yè)，已喪失融資資格，指定負(fù)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)的淮北建設(shè)投資有限責(zé)任公司協(xié)調(diào)融資5.2億元進(jìn)行后續(xù)建設(shè)。

為保證城投權(quán)益并推動(dòng)項(xiàng)目盡快完工，淮北中院改變以往由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)組成破產(chǎn)管理人的傳統(tǒng)做法，而是協(xié)調(diào)市財(cái)政、信訪等十多家單位的主要負(fù)責(zé)人組成管理人組織，接管公司事務(wù)；同時(shí)淮北建投不承接云天置業(yè)公司的股權(quán)、債權(quán)，只負(fù)責(zé)解決該項(xiàng)目的后續(xù)投入，避免淮北建投承擔(dān)云天置業(yè)公司的償債風(fēng)險(xiǎn)。

2017年1月，云天置業(yè)經(jīng)淮北市中級(jí)人民法院審理，成功實(shí)現(xiàn)房企破產(chǎn)和解，“金色云天”項(xiàng)目得以繼續(xù)建設(shè)。此后，“金色云天”項(xiàng)目西苑小區(qū)、火車(chē)站地下商業(yè)廣場(chǎng)等工程陸續(xù)建成投入使用。截至2017年4月30日，“金色云天”項(xiàng)目三個(gè)商住小區(qū)、一個(gè)精品商城已經(jīng)復(fù)工，共完成建設(shè)投資1598萬(wàn)元。

3、昆明錦城收尾

云南錦圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)重整，西山區(qū)城投承擔(dān)爛尾項(xiàng)目收尾工作。云南錦圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2013年啟動(dòng)昆明錦城項(xiàng)目。由于公司的資金問(wèn)題，項(xiàng)目在2015年停工。2017年末，項(xiàng)目階段性復(fù)工，其后停工爛尾。對(duì)于爛尾多年的昆明錦城項(xiàng)目，西山區(qū)政府于2021年組織召開(kāi)工作推進(jìn)會(huì)，明確由西山區(qū)城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司承擔(dān)項(xiàng)目一期回遷安置房建設(shè)收尾等工作。政府為盡可能的保障債權(quán)人的權(quán)益，盡可能推動(dòng)房企破產(chǎn)重整。在2022年4月6日，云南省昆明市西山區(qū)人民法院裁定受理云南錦圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)重整一案。指定錦圣公司破產(chǎn)清算組擔(dān)任云南錦圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理人。

在爛尾項(xiàng)目紓困過(guò)程中，作為西山區(qū)唯一一個(gè)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的主要城投公司，西山區(qū)城建投公司僅履行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體職責(zé)，承擔(dān)項(xiàng)目一期回遷安置房建設(shè)收尾等工作^[3]，避免西山區(qū)城建投公司承擔(dān)云南錦圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的償債風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，昆明市西山區(qū)政府2022年1-4月政府投資項(xiàng)目審批情況統(tǒng)計(jì)表顯示，棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目基金為147512萬(wàn)元，為西山區(qū)城建投公司承接項(xiàng)目提供了資金支持。西山區(qū)城投公司也制定項(xiàng)目計(jì)劃，計(jì)劃于2022年6月開(kāi)工，2024年12月完工。

4、北門(mén)危舊房改造

宣城市大唐萬(wàn)安置業(yè)有限公司成立后負(fù)責(zé)北門(mén)危舊房改造“民心工程”項(xiàng)目。由于大唐公司內(nèi)部管理混亂、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量過(guò)大、拆遷未及時(shí)完成、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)未能良性循環(huán)等原因，公司從2012年起依靠高利息融資勉強(qiáng)維系運(yùn)轉(zhuǎn)。2014年，大唐公司因資金鏈徹底斷裂被債權(quán)人申請(qǐng)查封。宣城市政府介入后認(rèn)為若公司進(jìn)入破產(chǎn)清算過(guò)程會(huì)導(dǎo)致債券人清償率極低，所以政府推動(dòng)大唐萬(wàn)安公司進(jìn)行破產(chǎn)重整。2015年12月，宣城中院裁定受理大唐公司破產(chǎn)重整申請(qǐng)，并裁定大唐三個(gè)子公司與大唐公司合并重整。2016年8月，管理人向社會(huì)公開(kāi)招募重整投資方，宣城中院提出建議，由國(guó)有企業(yè)宣城市恒樂(lè)置業(yè)有限公司接受大唐公司委托，籌措資金完成后續(xù)建設(shè)開(kāi)發(fā)任務(wù)^[4]。

宣城市城市建設(shè)集團(tuán)有限公司作為市級(jí)重要的安置房和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體，公司建立全資子公司恒樂(lè)置業(yè)有限公司與大唐公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議。并且為保證城投自身權(quán)益，恒樂(lè)置業(yè)不繼承大唐公司的任何債權(quán)債務(wù)，也不承擔(dān)重整計(jì)劃無(wú)法執(zhí)行的法律和風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)為保證籌集資金回款的安全性，大唐公司對(duì)恒樂(lè)公司籌措的資金采取封閉運(yùn)行和管理，保證安全且可優(yōu)先收回本金、利息，同時(shí)以大唐公司相應(yīng)財(cái)產(chǎn)提供擔(dān)保。大唐公司還承諾如有凈資產(chǎn)，恒樂(lè)公司可以將凈資產(chǎn)將作為受托經(jīng)營(yíng)管理報(bào)酬收取。

2017年恒樂(lè)置業(yè)公司接管執(zhí)行重整計(jì)劃，所有在建工地全面復(fù)工，新開(kāi)工建設(shè)7幢住宅樓，已向拆遷戶(hù)交房3570套，還有1500余套房屋將陸續(xù)交付。

[1] 資料來(lái)源：https://hebei.hebnews.cn/2022-03/16/content_8749118.htm

[2] 資料來(lái)源：https://www.chinacourt.org/article/detail/2017/05/id/2852957.shtml

[3] 資料來(lái)源：https://www.ynhouse.com/news/view-239850.html

[4] 資料來(lái)源：http://rmfyb.chinacourt.org/paper/html/2017-05/07/content_125169.htm

四、兼并購(gòu)項(xiàng)目模式

1、梧州地王廣場(chǎng)拍賣(mài)續(xù)建

廣西梧州市高新美業(yè)建設(shè)投資有限責(zé)任公司建立后承接建設(shè)梧州地王廣場(chǎng)，但在地王廣場(chǎng)項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)之初，高新美業(yè)公司就因?qū)嵙Σ蛔阆萑胭Y金困境，并通過(guò)大量的復(fù)合借貸推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)。而后，高新美業(yè)公司因長(zhǎng)期涉足民間借貸，于2015年末陷入債務(wù)危機(jī)。2016年1月19日，因民間借貸債權(quán)人訴訟查封，高新美業(yè)公司經(jīng)營(yíng)資金鏈斷裂，地王廣場(chǎng)項(xiàng)目被迫停工，商品房預(yù)售中斷。2016年6月30日，由于公司資不抵債，梧州市中級(jí)法院根據(jù)建設(shè)銀行梧州分行申請(qǐng)查封高新美業(yè)公司的資產(chǎn)，進(jìn)入破產(chǎn)清算環(huán)節(jié)。公司在建項(xiàng)目地王廣場(chǎng)項(xiàng)目也進(jìn)行拍賣(mài)^[1]。

2019年1月10日，由梧州城投集團(tuán)以競(jìng)拍方式，用1.43億元成功競(jìng)拍，并更名為“城投·地王廣場(chǎng)”項(xiàng)目。梧州城投集團(tuán)作為城市基礎(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)的主要城投平臺(tái)，主體評(píng)級(jí)為AA+，在拍賣(mài)承建后引發(fā)市民關(guān)注。而后梧州城投集團(tuán)城投·地王廣場(chǎng)投資約8千萬(wàn)，進(jìn)行項(xiàng)目的整體建設(shè)。

2020年7月31日，由梧州一建承建的地王廣場(chǎng)后續(xù)工程順利通過(guò)竣工驗(yàn)收。地王廣場(chǎng)后續(xù)工程總造價(jià)約5000萬(wàn)元，總建筑面積為56691.67平方米。2020年9月28日，“城投·地王廣場(chǎng)”住宅正式交付使用。梧州城投集團(tuán)承接地王廣場(chǎng)項(xiàng)目之前，已售的244套商品房均價(jià)為每平方米5000元左右；城投地王廣場(chǎng)完工后，均價(jià)為每平方米7500元左右，商品房均價(jià)上漲近2500元。

2、蓮花足球場(chǎng)受讓

恒大地產(chǎn)集團(tuán)在2020年4月，投資120億元人民幣修建廣州恒大足球場(chǎng)。在項(xiàng)目動(dòng)工后，恒大對(duì)足球場(chǎng)配套的63.6萬(wàn)平方米的公寓、住宅、酒店等多業(yè)態(tài)綜合體進(jìn)行預(yù)售，共預(yù)售出4371套商品房。2020年6月，恒大地產(chǎn)遭遇嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)，資金鏈緊張，償債能力下降。2020年8月，廣州恒大足球場(chǎng)項(xiàng)目被曝出已經(jīng)因?yàn)橥锨饭こ炭疃萑胪９顟B(tài)。中信信托為恒大該項(xiàng)目最大的債主，信托計(jì)劃本金余額是32.5億元。2022年8月，集團(tuán)與廣州市規(guī)劃和自然資源局（受讓方）簽訂解除協(xié)議，退還廣州恒大足球場(chǎng)地塊土地使用權(quán)，而受讓方將支付合計(jì)人民幣55.2億元出讓金退庫(kù)款，出讓金退庫(kù)款用于解決恒大與足球場(chǎng)地塊直接相關(guān)的債務(wù)問(wèn)題。恒大需要將該地塊及該地塊上的建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物一并按照現(xiàn)狀移交給廣州市規(guī)劃和自然資源局。后續(xù)，廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司作為廣州主要的城投平臺(tái)將接手這一項(xiàng)目，并繼續(xù)修建足球場(chǎng)項(xiàng)目^[2]。

廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司的接盤(pán)不僅以低價(jià)獲得足球場(chǎng)的使用權(quán)，同時(shí)有望后續(xù)樓盤(pán)的保交樓。廣州市規(guī)劃和自然資源局不會(huì)改變?cè)摰貕K用于修建超大型專(zhuān)業(yè)足球場(chǎng)的規(guī)劃意圖，而廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司將在已建工程的基礎(chǔ)上繼續(xù)修建足球場(chǎng)。這一超級(jí)足球場(chǎng)預(yù)計(jì)在2023年竣工。

3、濰美國(guó)際拍賣(mài)交付

濰坊海納房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司于在2010年啟動(dòng)“濰美國(guó)際中心”項(xiàng)目，但由于內(nèi)部股權(quán)糾紛等矛盾，項(xiàng)目于2012年停工，整個(gè)濰美國(guó)際項(xiàng)目?jī)H有摩爾公寓封頂，且并未達(dá)到使用條件。2019年濰坊市自然資源和規(guī)劃局組織召開(kāi)濰美國(guó)際項(xiàng)目改造提升規(guī)劃設(shè)計(jì)方案征求意見(jiàn)座談會(huì)，推動(dòng)爛尾項(xiàng)目完工。2019年5月23日，濰坊海納房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司正式宣告破產(chǎn)，進(jìn)入破產(chǎn)清算環(huán)節(jié)。在政府及各界的支持下，承擔(dān)了濰坊市重要項(xiàng)目的投融資建設(shè)任務(wù)的主要城投平臺(tái)濰坊市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)發(fā)展有限公司多渠道籌集5億元資金，積極參與競(jìng)拍濰美國(guó)際（含摩爾公寓）項(xiàng)目，并于2019年9月30日成功競(jìng)拍^[3]。

2021年7月，“濰美國(guó)際中心”項(xiàng)目的一期工程——摩爾國(guó)際達(dá)到竣工驗(yàn)收條件；同年9月，摩爾國(guó)際續(xù)建工程完工。2022年6月22日，摩爾國(guó)際項(xiàng)目開(kāi)始分期分批向原購(gòu)房戶(hù)交房。

[1] 資料來(lái)源：http://www.wzljl.cn/content/2018-10/17/content_317194.htm

[2] 資料來(lái)源：https://m.21jingji.com/article/20220804/herald/a45e0104119a4ecc831050bf92df2883_ths.html

[3] 資料來(lái)源：https://www.sohu.com/a/347216181_99936788

五、城投紓困爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

梳理完案例脈絡(luò)后，我們將紓困基金模式、承接項(xiàng)目模式以及兼并購(gòu)項(xiàng)目模式的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并進(jìn)行分析。

對(duì)于紓困基金模式而言，專(zhuān)項(xiàng)基金需要將資金平攤到數(shù)十個(gè)爛尾項(xiàng)目中，每個(gè)爛尾項(xiàng)目獲得的資金只能讓項(xiàng)目周轉(zhuǎn)時(shí)間短暫延長(zhǎng)，并不能解決問(wèn)題房企融資難的問(wèn)題，可能面臨著社會(huì)資金出資不足，不能帶動(dòng)通過(guò)盤(pán)活一個(gè)項(xiàng)目，盤(pán)活企業(yè)資金的杠桿撬動(dòng)效應(yīng)。因此仍存在房企破產(chǎn)且破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的潛在危機(jī)。

就承接項(xiàng)目模式而言，城投公司參與爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，雖然并不承接問(wèn)題房企的股權(quán)、債權(quán)問(wèn)題，但問(wèn)題房企的資金需要先保障債權(quán)人及購(gòu)房者的利益，因此對(duì)于城投平臺(tái)而言通過(guò)后續(xù)房屋銷(xiāo)售回款或房企其他優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)處置方式進(jìn)行資金回流，其回款資金存在較大的不穩(wěn)定性。

而兼并購(gòu)項(xiàng)目模式，是由城投完成收購(gòu)項(xiàng)目后，提供建設(shè)資金。這不僅能夠與問(wèn)題房企的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)脫鉤，還能夠最大程度的保障銷(xiāo)售資金的回款，對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目而言，在建設(shè)完成后可能能夠?qū)崿F(xiàn)升值。但該模式存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)為，爛尾項(xiàng)目完工后銷(xiāo)售情況不佳，不能實(shí)現(xiàn)資金回款。

六、總結(jié)

本文首先概述了城投紓困爛尾項(xiàng)目的模式和特點(diǎn)。我們根據(jù)城投資金投入的方式，將紓困模式分為分別為紓困基金模式、承接項(xiàng)目模式以及兼并購(gòu)項(xiàng)目模式，并對(duì)各模式的特征進(jìn)行了總結(jié)。

接著我們梳理了三種紓困模式的案例。紓困專(zhuān)項(xiàng)基金模式中主要分析鄭州市地產(chǎn)紓困基金的設(shè)計(jì)機(jī)制和紓困方案，該基金采用母子基金運(yùn)作方式，由鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與河南資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，再吸引不同類(lèi)型社會(huì)資本共同出資設(shè)立子基金，幫助盤(pán)活地方房企資金，救助大量邊緣房企。

承接項(xiàng)目模式中，我們梳理了石國(guó)投重啟祥云國(guó)際項(xiàng)目、淮北建投續(xù)建金色云天項(xiàng)目、西山區(qū)城投收尾昆明錦城項(xiàng)目以及宣城市城建投委托經(jīng)營(yíng)北門(mén)危舊改造項(xiàng)目，歸納得出該模式下城投受托經(jīng)營(yíng)問(wèn)題房企或向房企提供資金，完成爛尾項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)。

從兼并購(gòu)項(xiàng)目模式看，我們分析了梧州城投拍賣(mài)續(xù)建梧州地王廣場(chǎng)項(xiàng)目、廣州城投受讓蓮花足球場(chǎng)項(xiàng)目以及濰坊市基建投拍賣(mài)并完成交付濰美國(guó)際中心項(xiàng)目，并認(rèn)為收并購(gòu)是城投對(duì)涉險(xiǎn)房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目續(xù)建的一種渠道，城投直接拍賣(mài)獲得爛尾項(xiàng)目并投資資金進(jìn)行續(xù)建，再對(duì)未售賣(mài)的樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售獲得資金，有效解決了爛尾項(xiàng)目。

從案例梳理中我們對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并進(jìn)行分析。紓困基金模式存在社會(huì)資金出資不足導(dǎo)致房企破產(chǎn)且破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的潛在危機(jī)；承接項(xiàng)目模式中問(wèn)題房企回款資金存在較大的不穩(wěn)定性；兼并購(gòu)項(xiàng)目模式可能出現(xiàn)爛尾項(xiàng)目完工后銷(xiāo)售情況不佳，不能實(shí)現(xiàn)資金回款的情況。

七、風(fēng)險(xiǎn)提示

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）城投口徑判定存在一定主觀性；2）公開(kāi)信息披露不完整或不及時(shí)；3）政策變化超預(yù)期；4）房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度變化。