2021年6月29日，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的行業(yè)范圍。

據(jù)悉，國(guó)家發(fā)展改革委投資司高度重視這項(xiàng)工作，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、座談研討、視頻溝通等多種方式，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目加強(qiáng)指導(dǎo)，協(xié)助解決推進(jìn)中的難點(diǎn)問(wèn)題。例如，采用“開(kāi)門(mén)辦公”方式指導(dǎo)支持深圳市人才安居集團(tuán)推進(jìn)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研北京市有關(guān)租賃住房項(xiàng)目，幫助重慶市發(fā)展改革委和項(xiàng)目單位等研討解決相關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式問(wèn)題，積極研究上海市有關(guān)保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)行REITs的監(jiān)管要求等。

深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)黨組書(shū)記、主任郭子平表示，該部門(mén)積極協(xié)助國(guó)家發(fā)展改革委提前介入、工作前移，幫助人才安居集團(tuán)在2個(gè)月內(nèi)完成了項(xiàng)目申報(bào)材料從準(zhǔn)備到定稿的全部工作。在項(xiàng)目申報(bào)過(guò)程中，深圳市發(fā)展改革委與規(guī)劃和自然資源、國(guó)資、住房建設(shè)、金融監(jiān)管、稅務(wù)、證監(jiān)、深圳證券交易所等單位通力協(xié)作，先后召開(kāi)十余次會(huì)議，專(zhuān)項(xiàng)推進(jìn)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目存在的產(chǎn)權(quán)登記、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、資產(chǎn)認(rèn)定、項(xiàng)目配租等重難點(diǎn)問(wèn)題，并提前協(xié)調(diào)解決了項(xiàng)目發(fā)行階段的潛在問(wèn)題。

丨基礎(chǔ)設(shè)施REITs助力保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有近30個(gè)省（區(qū)、市）出臺(tái)了加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)?！笆奈濉逼陂g，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套，預(yù)計(jì)可幫助1300萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難。

深圳證券交易所副總經(jīng)理李輝認(rèn)為，當(dāng)前推進(jìn)保障性租賃住房REITs正當(dāng)其時(shí)。

“保障性租賃住房租金來(lái)源分散、持續(xù)穩(wěn)定，與發(fā)行公募REITs的要求較為契合?！崩钶x說(shuō)，“同時(shí)，保障性租賃住房REITs進(jìn)一步豐富了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)類(lèi)型，REITs的信息披露、交易擴(kuò)募等機(jī)制，也有助于租賃住房行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?！?/span>

深圳是一個(gè)對(duì)保障性租賃住房需求很大的城市。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，深圳非戶(hù)籍常住人口占常住人口的71%，市民住房呈現(xiàn)以租為主的特點(diǎn)。

深圳市住房保障署相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“十四五”期間，深圳計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬(wàn)套（間），占各類(lèi)住房建設(shè)籌集總量的45%左右。如此大規(guī)模的建設(shè)需求帶來(lái)了較大的資金壓力。

2020年10月發(fā)布的《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》要求，依法依規(guī)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。

“深圳發(fā)行保障性租賃住房REITs，有利于盤(pán)活存量的保障性租賃住房資產(chǎn)，吸引社會(huì)資本參與建設(shè)，解決資金來(lái)源問(wèn)題；有利于迅速增加保障性租賃住房供應(yīng)，提升租賃住房企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

丨安居集團(tuán)選取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行保障性租賃住房REITs

深圳市人才安居集團(tuán)是2016年成立的住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)，已累計(jì)籌建各類(lèi)保障性租賃住房15.8萬(wàn)套，其中保障性租賃住房約8萬(wàn)套，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1700億元。該集團(tuán)在“十四五”期間計(jì)劃承擔(dān)深圳三分之一的保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)，亟需長(zhǎng)期、大額、低成本的資金支持。

“當(dāng)前，保障性租賃住房企業(yè)的融資模式以傳統(tǒng)債務(wù)融資為主，加大了企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以盤(pán)活沉淀的保障性租賃住房資產(chǎn)，降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，形成‘投資建設(shè)住房——REITs盤(pán)活資產(chǎn)——回收資金再投資’的良性發(fā)展格局。”深圳市人才安居集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)趙宏偉說(shuō)。

趙宏偉介紹，本項(xiàng)目選取了4個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，項(xiàng)目均已取得保障性租賃住房認(rèn)定書(shū)。這4個(gè)項(xiàng)目位于深圳核心區(qū)域或核心地段，整體出租率達(dá)99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬(wàn)平方米，資產(chǎn)評(píng)估值約為11.58億元。項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可滿(mǎn)足發(fā)行REITs的收益率要求。而且項(xiàng)目主要出租對(duì)象是新市民、青年人，租金定價(jià)大幅低于同類(lèi)房源，具有很強(qiáng)的民生和保障屬性。

據(jù)了解，安居集團(tuán)本次項(xiàng)目募集的資金將繼續(xù)投資于深圳的保障性租賃住房建設(shè)，預(yù)計(jì)可新增保障性租賃住房2000余套。

“深圳市發(fā)展改革委高度重視基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)工作，目前深圳上報(bào)的鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流、招商蛇口產(chǎn)業(yè)園和協(xié)助上報(bào)的首創(chuàng)水務(wù)等3個(gè)項(xiàng)目已順利發(fā)行上市，深圳能源東部電廠項(xiàng)目也已獲得證監(jiān)會(huì)、深交所受理。未來(lái)，深圳市發(fā)展改革委將堅(jiān)持‘小步快走’，全力推動(dòng)人才安居集團(tuán)保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目，研究在雙碳、文旅、新基建等領(lǐng)域推出新項(xiàng)目，不斷擴(kuò)大項(xiàng)目發(fā)行范圍?！惫悠秸f(shuō)。