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隨州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資有限公司受讓湖北澴泰資產(chǎn)管理有限公司對隨州市美亞迪光電有限公司債權(quán)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)介紹

時(shí)間:2021-09-18 09:13:06  來源:城望集團(tuán)  作者:城望集團(tuán)  已閱:0

    一、項(xiàng)目概況

    項(xiàng)目目的在通過對隨州高新投受讓湖北澴泰對美亞迪光電公司債權(quán)行為的可行性進(jìn)行研究和分析,從隨州高新投的角度審慎地提出此項(xiàng)收購行為可能對公司持續(xù)經(jīng)營造成的影響,同時(shí),對此債權(quán)的有效性、擔(dān)保的合規(guī)性等進(jìn)行判別,合理的預(yù)測收購美亞迪光電債權(quán)的可變現(xiàn)價(jià)值、收益情況、投資回報(bào)率和投資回收期限等,并充分考慮此項(xiàng)收購可能存在的風(fēng)險(xiǎn),為隨州高新投高層進(jìn)行投資決策和實(shí)施收購行為提供參考。

    二、項(xiàng)目重點(diǎn)目標(biāo)

    1、收購債權(quán)的基本情況及未來經(jīng)營狀況分析

    2、交易結(jié)構(gòu)及交易價(jià)格分析

    3、投資估算及資金來源分析

    4、收購資金投入產(chǎn)出分析

    5、收購風(fēng)險(xiǎn)及其對策分析

    三、主要的難點(diǎn)和問題

    (一)測算資金來源及成本

    此次項(xiàng)目收購標(biāo)的屬于工業(yè)地產(chǎn),未來收益不確定的情況下,需要?jiǎng)佑?000萬的資金,因此有必要分析收購資金來源的結(jié)構(gòu)及其成本對本次收購股權(quán)效果的影響。為此,本方案中根據(jù)自有資產(chǎn)和銀行貸款兩者的比例做了一個(gè)表。假設(shè)在全部資金來源中,公司自有資金的比重不高于50%,銀行貸款的比重不低于50%?,F(xiàn)將幾種典型方案的資金成本比較如下(假定自有資金的財(cái)務(wù)成本為0,銀行貸款的財(cái)務(wù)成本參照隨州高新投2020年一年期流動(dòng)性貸款利率5%);最終得出自有資金比重越小,銀行貸款比重越大,資金的平均成本越高的結(jié)論。如果能夠增加自有資金的比重,相應(yīng)降低銀行貸款的比重,可以有效地降低資金的平均成本。

    (二)解決項(xiàng)目盈利性問題

    對項(xiàng)目的盈利能力評價(jià)中,動(dòng)態(tài)指標(biāo)分析是最重要的,因?yàn)樗沿泿诺臅r(shí)間價(jià)值考慮在內(nèi),更能切合實(shí)際地分析出項(xiàng)目狀況。主要從項(xiàng)目的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)回收期三個(gè)方面分析隨州高新投債權(quán)收購項(xiàng)目的盈利能力。該項(xiàng)目計(jì)算期主要包括建設(shè)期和收益期,為了計(jì)算的簡便性,采取年利率計(jì)算凈現(xiàn)值,根據(jù)項(xiàng)目占用的資金成本加一定的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)確定該項(xiàng)目的折現(xiàn)率即基準(zhǔn)收益率為8%。并將建設(shè)期為初始年份記作第0年,收益期18年。根據(jù)租金收入預(yù)測表的數(shù)據(jù),預(yù)算得出該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值,財(cái)務(wù)指標(biāo)均達(dá)到設(shè)定的基準(zhǔn)或高于其設(shè)定的基準(zhǔn),說明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上基本具有可行性的,具有投資的價(jià)值。

    (三)分析項(xiàng)目的敏感性

    對項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析,可以清楚地列示各項(xiàng)不確定性因素變動(dòng)后,對各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響程度。故根據(jù)隨州高新投投資項(xiàng)目實(shí)際情況,結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及以往開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)資料,當(dāng)不確定性因素在設(shè)定范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí),該投資項(xiàng)目對租金收入這個(gè)不確定性因素反映最為敏感,當(dāng)項(xiàng)目原估算的租金收入下降1.5%時(shí),其內(nèi)部收益率為7.96%,低于基準(zhǔn)收益率;凈現(xiàn)值為負(fù);動(dòng)態(tài)回收期為18.10年,大于基準(zhǔn)投資回收期18年,故使項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn),使項(xiàng)目不具有可行性。其次,當(dāng)基準(zhǔn)收益率在設(shè)定范圍內(nèi)發(fā)生變動(dòng)時(shí),對該項(xiàng)目的影響有限,財(cái)務(wù)指標(biāo)均在設(shè)定的基準(zhǔn)內(nèi)變動(dòng)。通過對項(xiàng)目的敏感性分析可知,該項(xiàng)目具有一定抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力,只要確保租金收入維持在穩(wěn)定的水平,選取較為合適的基準(zhǔn)收益率,即可降低該項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述,該項(xiàng)目是具有可行性的。

    (四)鑒別項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

    從項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)來看,此次項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要分為四個(gè)方面:一、資產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn),隨州高新投本次債權(quán)受讓實(shí)質(zhì)上是美亞迪光電工業(yè)用地、廠房等物權(quán)的受讓,隨州高新投通過出租廠房等方式參與招商引資競爭的前景不容樂觀;二、設(shè)施更新風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目的硬件配套設(shè)施,如網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)備,配套的水、電、氣供給等設(shè)施會(huì)隨著時(shí)間推移或某些意外造成損壞或故障,給隨州高新投資產(chǎn)運(yùn)營維護(hù)工作帶來一定程度風(fēng)險(xiǎn);三、公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目投資回報(bào)期相對滯后,隨著項(xiàng)目的進(jìn)一步建設(shè)推進(jìn),公司資金支出壓力較大。

    四、借鑒價(jià)值

    (一)多角度風(fēng)險(xiǎn)分析,確保國有資產(chǎn)保值增值

    此次債權(quán)收購最大的關(guān)注點(diǎn)在于如何鑒別此次收購的風(fēng)險(xiǎn),為此城望集團(tuán)綜合項(xiàng)目的資產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備更新風(fēng)險(xiǎn)等眾多風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上,通過比較和分析,我們在全面評估的基礎(chǔ)上,選擇以銀行貸款來完成此次收購,保證項(xiàng)目的成本可控性,這樣降低收購的財(cái)務(wù)成本,又可以保證國有資產(chǎn)價(jià)值最大化的原則。通過綜合明晰種種風(fēng)險(xiǎn),并提出風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)防和化解的。只要操作和處理得當(dāng),本次債權(quán)受讓完全可以獲得理性的投資回報(bào)。從長期投資來看,對公司持續(xù)經(jīng)營及利潤的增長將起到積極的作用。

    (二)挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值,提升項(xiàng)目后期運(yùn)營能力

    通過挖掘項(xiàng)目附屬設(shè)施的商業(yè)價(jià)值,提高了這些附屬設(shè)施的經(jīng)營服務(wù)效率,還為項(xiàng)目公司的正常運(yùn)營創(chuàng)造了不小的收入來源,減少了隨州高新投入的壓力。因此,本項(xiàng)目結(jié)合隨州高新投發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)營范圍以及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境,設(shè)計(jì)了三種經(jīng)營收益模式,第一、房屋自用可節(jié)省經(jīng)營成本,隨州高新投未來發(fā)展過程中可將房產(chǎn)作為子公司辦公及產(chǎn)品制造場所,從長遠(yuǎn)角度來看減少了子公司辦公場所租賃所需的租金,為隨州高新投在子公司運(yùn)營方面節(jié)省了生產(chǎn)經(jīng)營成本。第二,標(biāo)的出租獲取租金收入,2015-2019年總計(jì)確認(rèn)租金收入1681.76萬元,本次收購標(biāo)的廠房設(shè)施狀況良好,在租金現(xiàn)金流獲取上穩(wěn)定性更高,未來預(yù)期出租率平均維持在90%水平,相應(yīng)租金可以在后續(xù)運(yùn)營中提高。標(biāo)的出租帶來的租金現(xiàn)金流具有穩(wěn)定性且開展出租所需成本較低,可以有效增加隨州高新投經(jīng)營現(xiàn)金流,緩解債務(wù)壓力。第三,以標(biāo)的為抵押擴(kuò)大融資規(guī)模,本次收購的兩處標(biāo)的房產(chǎn)及土地流動(dòng)性較強(qiáng),資產(chǎn)規(guī)模較大,對隨州高新投現(xiàn)有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)而言屬于優(yōu)質(zhì)流動(dòng)性資產(chǎn)。未來隨州高新投開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他業(yè)務(wù)時(shí),可將本次收購的兩處標(biāo)的房產(chǎn)及土地作為抵押,開展相應(yīng)融資活動(dòng),有效緩解目前公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理、可抵押資產(chǎn)較少的問題。

    (三)國有資產(chǎn)權(quán)益至上,完善的爭端解決機(jī)制

對不同情境下可能出現(xiàn)的問題,如何解決,在具體可研中,進(jìn)行了明確。這主要包括如何保證國有資產(chǎn)保值,以及由于不同原因帶來雙方合作終止和糾紛的情況。出現(xiàn)的任何問題,將按照雙方約定的爭端解決機(jī)制進(jìn)行,包括因履行協(xié)議發(fā)生或與協(xié)議有關(guān)的任何爭議,爭議方應(yīng)依據(jù)協(xié)議約定,本著平等、誠信、互利之精神友好協(xié)商解決。所以在項(xiàng)目收購過程中,合作雙方基本沒有因?yàn)楹献鞣矫娴膯栴}產(chǎn)生大的爭議,因?yàn)橛袇f(xié)議在先,執(zhí)行起來就沒有出現(xiàn)任何障礙。

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