來(lái)源：各機(jī)構(gòu)研報(bào)

安信固收：消費(fèi)REITs到來(lái)，哪些城投有望受益？

公募REITs受到較多政策支持，根據(jù)236號(hào)文，REITs募集資金主要用于項(xiàng)目建設(shè)，10%可用于補(bǔ)流，相比資金用途受到嚴(yán)格限制的發(fā)債等渠道，可為城投帶來(lái)更加靈活的資金。篩選出的主體在江蘇、浙江分布最多，其次是山東、福建、四川、上海、廣東、北京等，以AA+及以上中高評(píng)級(jí)主體為主。

德邦地產(chǎn)：公募REITs擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，存量資產(chǎn)價(jià)值有望重估

打通“投融管退”資金閉環(huán)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類開發(fā)商有望獲益，進(jìn)一步提升其資產(chǎn)管理能力，推動(dòng)其向輕資產(chǎn)管理的新模式轉(zhuǎn)變。發(fā)行公募REITs底層資產(chǎn)需要權(quán)屬清晰，發(fā)起人需是相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，目前部分出險(xiǎn)房企的商業(yè)物業(yè)可能已經(jīng)進(jìn)行抵質(zhì)押，此類項(xiàng)目較難通過發(fā)行公募REITs直接獲益。

東方宏觀：REITs新增消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施品類，創(chuàng)業(yè)板ETF資金持續(xù)流入

旨在進(jìn)一步提升基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金項(xiàng)目申報(bào)推薦的質(zhì)量和效率，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。進(jìn)一步明晰了規(guī)范項(xiàng)目申報(bào)受理流程、完善中央企業(yè)申報(bào)流程、及時(shí)開展咨詢?cè)u(píng)估和加快做好項(xiàng)目推薦等，并且強(qiáng)調(diào)用好回收資金促進(jìn)有效投資，嚴(yán)格把握回收資金用途、督促回收資金盡快使用、建立回收資金使用直報(bào)制度。

華安新消費(fèi)：消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs&政策帶來(lái)價(jià)值重估機(jī)會(huì)

政策主要是刺激消費(fèi)內(nèi)需復(fù)蘇的基調(diào)，而非單純的融資方式拓寬。往后看，盤活存量資產(chǎn)的同時(shí)也會(huì)對(duì)零售企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張及在產(chǎn)業(yè)鏈上進(jìn)行拓展形成積極影響。

華泰固收：消費(fèi)REITs應(yīng)時(shí)而生

引入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs使多方獲益，既能盤活存量資產(chǎn)，也可改善公募REITs供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，并為投資者提供資產(chǎn)配置的新選擇。在促進(jìn)消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)修復(fù)的背景下，我們認(rèn)為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs或?qū)碛休^好的收益率表現(xiàn)和估值表現(xiàn)，在我國(guó)發(fā)展前景可期。

華泰地產(chǎn)：消費(fèi)REITs專題——以消費(fèi)之名，迎接證券化黃金時(shí)代

我們認(rèn)為消費(fèi)場(chǎng)景被納入REITs的底層資產(chǎn)，打通相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)“融投管退”周期中缺失的最后一環(huán)，將重塑持有運(yùn)營(yíng)的商業(yè)邏輯。由于行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)集中在優(yōu)質(zhì)房企手中，同時(shí)運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)也將更為直觀地兌現(xiàn)估值溢價(jià)，我們認(rèn)為充分利好優(yōu)質(zhì)持有運(yùn)營(yíng)商，行業(yè)將迎來(lái)證券化黃金時(shí)代。

國(guó)盛固收：未來(lái)可期——基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策點(diǎn)評(píng)

拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，豐富了底層資產(chǎn)類型，開拓了REITs市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展空間。本次將未來(lái)3年每年凈現(xiàn)金流分派率的要求下調(diào)為原則上不低于3.8%，為更多項(xiàng)目申報(bào)公募REITs提供了可能。

國(guó)金固收：公募REITs再擴(kuò)容—消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs千呼萬(wàn)喚始出來(lái)

《通知》從供給端進(jìn)一步擴(kuò)充了公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)類別，未來(lái)有望緩解公募REITs市場(chǎng)供不應(yīng)求的失衡狀態(tài)。我們認(rèn)為政策內(nèi)涵絕非僅是對(duì)房企進(jìn)行紓困或緩解其流動(dòng)性壓力，而是著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)旨在建設(shè)培育更高質(zhì)高效的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。政策利好信用資質(zhì)良好、具備從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型能力的行業(yè)龍頭房企，持有商業(yè)運(yùn)營(yíng)類、文旅商業(yè)類等資產(chǎn)的地方性政府融資平臺(tái)亦將獲益。

國(guó)聯(lián)地產(chǎn)：公募REITs再擴(kuò)容，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入試點(diǎn)

本次通告對(duì)申報(bào)項(xiàng)目的資產(chǎn)規(guī)模要求、項(xiàng)目收益率要求及現(xiàn)金流分派率做出一定程度下調(diào)，為部分受規(guī)模制約導(dǎo)致資產(chǎn)凈值偏低的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（例如社區(qū)商業(yè)）提供準(zhǔn)入門票；另一方面也保障了申報(bào)項(xiàng)目的資產(chǎn)質(zhì)量和投資者收益的安全性。

我們認(rèn)為REITs產(chǎn)品核心要素在于底層資產(chǎn)質(zhì)量和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，因此看好在核心城市核心地段擁有優(yōu)質(zhì)存量消費(fèi)類資產(chǎn)，并且具備出眾經(jīng)營(yíng)能力的商業(yè)地產(chǎn)；看好在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域擁有廣泛布局，在一定范圍內(nèi)形成區(qū)域濃度的龍頭企業(yè)。

海通固收：消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點(diǎn)范圍

此次兩部門同時(shí)針對(duì)公募REITs市場(chǎng)發(fā)文，重點(diǎn)提出項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。

另此次發(fā)文充分體現(xiàn)出REITs在盤活存量資產(chǎn)中的重要意義，隨著市場(chǎng)規(guī)則的不斷完善，我們認(rèn)為REITs有望實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有限提升和量的合理增長(zhǎng)，充分發(fā)揮擴(kuò)大有效投資和降低實(shí)體企業(yè)杠桿率的重要作用。

克而瑞地產(chǎn)：首次覆蓋商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，REITs迎來(lái)春天

此次將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)，已經(jīng)是REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)的第四次擴(kuò)容。在國(guó)家著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置的當(dāng)下，這也是實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略、重視支持消費(fèi)的具體舉措。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果要參與REITs市場(chǎng)，還需要對(duì)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)和REITs底層資產(chǎn)進(jìn)行完全隔離。部分已經(jīng)布局商業(yè)多年并已擁有一定規(guī)模商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的房企，如華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)等，將在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的投資和運(yùn)營(yíng)上迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。“弱開發(fā)，強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”的政策導(dǎo)向更加清晰，房企發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變也迫在眉睫。

聯(lián)儲(chǔ)資管：四大問題，債市視角解讀商業(yè)地產(chǎn)REITs

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施推商業(yè)REITs的三大用意：盤活存量、加速轉(zhuǎn)型、刺激消費(fèi)。預(yù)計(jì)新政策對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)和消費(fèi)行業(yè)疫情之后的疤痕效應(yīng)，都會(huì)有一定緩解。但公募REITs資產(chǎn)要求高，合規(guī)性要求也高，導(dǎo)致實(shí)際受益的主體、資產(chǎn)數(shù)量都有限，也很難短時(shí)間內(nèi)為房地產(chǎn)企業(yè)形成新的融資渠道，更不用提為邊緣地產(chǎn)公司提供償債資金。

我們認(rèn)為，此次商業(yè)地產(chǎn)REITs的放開，其意圖并不是簡(jiǎn)單幫助房企融資，更不是給房企提供處置資產(chǎn)渠道。而對(duì)于那些信用風(fēng)險(xiǎn)較高的房企，更是無(wú)法受益。新商場(chǎng)公募REITs是有利于地產(chǎn)融資的，但指望商業(yè)REITs支援風(fēng)險(xiǎn)房企，除非公司有意愿拿出優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，否則想著借助REITs挪用資金解決地產(chǎn)母公司存量債務(wù)，是不現(xiàn)實(shí)的。

平安地產(chǎn)：公募REITs再擴(kuò)容，支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行

此次試點(diǎn)類型拓寬利于相關(guān)存量資產(chǎn)盤活。于具備相關(guān)資產(chǎn)房企而言，一方面試點(diǎn)類型拓寬有助于擴(kuò)大受益受眾，另外凈現(xiàn)金流分派率、目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值要求降低亦有助于持有資產(chǎn)發(fā)行，增厚短期利潤(rùn)、改善資產(chǎn)負(fù)債水平。

平安金融：公募REITs底層資產(chǎn)再擴(kuò)容

對(duì)資本市場(chǎng)來(lái)說，公募REITs試點(diǎn)是深化投融資體制改革的重要一步。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，基金通過券商或基金子公司的資管計(jì)劃等載體取得基金設(shè)施項(xiàng)目的所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，有望打開券商作為管理人的業(yè)務(wù)空間。

《通知》也擴(kuò)大市場(chǎng)參與主體范圍，支持經(jīng)營(yíng)規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)，將為險(xiǎn)企第三方資管業(yè)務(wù)帶來(lái)新機(jī)會(huì)，更好協(xié)同險(xiǎn)企資產(chǎn)端配置。

西南地產(chǎn)：REITs資產(chǎn)擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，利好持有型業(yè)務(wù)頭部開發(fā)商

此次REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容至商業(yè)資產(chǎn)，長(zhǎng)期來(lái)看可能推動(dòng)行業(yè)邏輯重新梳理，使開發(fā)、持有、運(yùn)營(yíng)、投資各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)分離并價(jià)值重估。商業(yè)項(xiàng)目REITs的發(fā)行或?qū)υ紮?quán)益人的信用以及資產(chǎn)質(zhì)量存在要求，財(cái)務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)、盈利較差的非核心資產(chǎn)可能不符合當(dāng)下REITs發(fā)行要求，因此行業(yè)龍頭更有望收益。核心受益企業(yè)包括信用良好且持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股、大悅城、中國(guó)國(guó)貿(mào)等。

西南宏觀：REITs發(fā)行領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬，城投凈融資大幅減少

《通知》所提到的資產(chǎn)類型主要屬于城市運(yùn)營(yíng)板塊，目前城市運(yùn)營(yíng)作為城投重要轉(zhuǎn)型方向之一，城投已經(jīng)持有較為客觀城市運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)且持有規(guī)模預(yù)計(jì)將繼續(xù)增加，即通知進(jìn)一步打開了城投發(fā)行公募REITs的潛力。

興業(yè)研究：納入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，調(diào)整項(xiàng)目收益要求

兩份文件在重申了項(xiàng)目申報(bào)及發(fā)行要求的基礎(chǔ)上，不僅在政策層面新提出了消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的說法，還調(diào)整了收益率和發(fā)行規(guī)模申報(bào)要求、強(qiáng)調(diào)募集資金使用用途嚴(yán)格管控、擴(kuò)大市場(chǎng)參與主體范圍的調(diào)整、明確項(xiàng)目申報(bào)合規(guī)性和審核流程等要求。

招商地產(chǎn)：“消費(fèi)REITs”更利好強(qiáng)運(yùn)營(yíng)和擴(kuò)張能力企業(yè)，短期或再觸發(fā)房地產(chǎn)牽引的復(fù)蘇鏈關(guān)注回升

REITs真正利好的是強(qiáng)運(yùn)營(yíng)及擴(kuò)張能力企業(yè)；而通過REITs驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)甚至“不動(dòng)產(chǎn)資管”轉(zhuǎn)型更值得想象和期待；短期看，“消費(fèi)REITs”或再次觸發(fā)市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)復(fù)蘇鏈主線的重視，而中長(zhǎng)期，或通過提高租金倒逼消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)和消費(fèi)產(chǎn)品創(chuàng)新。

中指研究院：基礎(chǔ)設(shè)施REITs 正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段

《通知》進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，標(biāo)志著我國(guó)REITs發(fā)展由試點(diǎn)正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段。擴(kuò)大了REITs標(biāo)的資產(chǎn)類型，完善了推薦流程、注冊(cè)審核機(jī)制、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等，將促進(jìn)我國(guó)REITs快速發(fā)展。

中信建投地產(chǎn)：消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs新政落地，利好運(yùn)營(yíng)類開發(fā)商和頭部零售企業(yè)

這將有助于REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容，進(jìn)一步獲得境內(nèi)外投資人的認(rèn)可。在現(xiàn)在的政策趨勢(shì)下，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)涌現(xiàn)出更多獨(dú)立商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)，或者商業(yè)資產(chǎn)的資管平臺(tái)。將利好運(yùn)營(yíng)類開發(fā)商和頭部商貿(mào)零售類公司，推動(dòng)房企向資產(chǎn)管理的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。