來源：新華日報

先行先試，南京力推公募REITs試點

公募REITs，即不動產投資信托基金，是一種在資本市場公開交易、通過證券化方式將不動產資產或權益轉化為具有較好流動性的標準化金融產品，目前試點聚焦在基礎設施領域，在資產類型上優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路、各類市政工程等。近期，國家發(fā)改委與證監(jiān)會同時發(fā)布“REITs新規(guī)”，將百貨商場、購物中心、農貿市場、社區(qū)商業(yè)等消費基礎設施也納入試點范圍，同時對其合規(guī)性提出了具體要求。

貫徹落實新規(guī)，各地方出臺了相應的操作規(guī)則與支持政策。南京市出臺了《關于加快推進南京市基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的若干措施》，制定了十一條措施，鼓勵我市公募REITs產品申報和發(fā)行，其中重點支持園區(qū)類資產開展試點。目前，南京市許多國有企業(yè)已經啟動公募REITs，在發(fā)行工作上走在了前列，包括江北新區(qū)研創(chuàng)園孵鷹大廈公募REITs項目、新工集團園區(qū)類項目、江寧（大學）科教創(chuàng)新園項目、江寧倉儲物流項目、溧水水務集團項目、建鄴高投產業(yè)園區(qū)項目等十余單。

實操分析，助力企業(yè)攻克公募REITs申報難點

國有企業(yè)發(fā)行公募REITs面臨的第一個關鍵點，是其作為公募產品，必須接受嚴格發(fā)行條件和審慎金融監(jiān)管，尤其是項目的“收益性”和“合規(guī)性”。

在收益性方面，為滿足公募REITs首發(fā)資產10個億的發(fā)行要求，國有企業(yè)須從收益法本質入手，緊扣“現金流”和“折現率”這兩大關鍵要素。項目資產的現金流得到提高，一方面可以增大項目中所含的資產數量，提升每項資產的使用效率，降低空置率，進而在可能的范圍內提高租金等收入；另一方面可以從現金流的未來增長角度，以該類型資產的商業(yè)模式，向有關主管部門論證項目現金流的未來增長空間，從而提高總估值；同時，使用盡可能低的折現率，更有利于在收益法下提高資產估值。

在合規(guī)性方面，國企在申報環(huán)節(jié)須重點關注產證辦理、資產可轉讓性兩大產權范疇問題。申報環(huán)節(jié)會涉及兩類產證：一類是不動產證，包括《土地使用權證》等，申報要求這類產證齊全，在項目啟動前盡早完善、補辦；另一類是投建流程相關的證件，包括《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》以及驗收證明等。

與此同時，企業(yè)需關注資產轉讓和土地權屬問題。在項目啟動前，企業(yè)要確保項目公司相關股東一致同意并配合公募REITs啟動工作，并且相關部門和協議簽署機構對項目發(fā)行REITs無異議。在土地使用合規(guī)性方面，若資產涉及劃撥地，則需要當地政府或行政主管部門對項目發(fā)行REITs出具無異議函；若資產涉及土地出讓，則需要土地出讓合同簽署機構出具無異議函。

以上，是申報前要完備的要件。申報提交后，企業(yè)就要關注國有資產進場交易問題。根據現有發(fā)行案例，在國有資產轉入項目公司環(huán)節(jié)，和項目公司股權轉讓至公募基金環(huán)節(jié)，主要采取三種方式：一是當地國資監(jiān)管部門出具批復來取得豁免或許可（如滬杭甬REIT、交投廣河REIT）；二是當地政府明確股權轉讓國有資產進場交易程序（如中航首鋼REIT、建信中關村REIT）；三是發(fā)行人集團內部審批，以不出表方式發(fā)行REITs，律師認定符合內部資產重組，報國資委備案（如首創(chuàng)水務REIT）。國企應當采取合規(guī)、適當的國有資產進場交易豁免程序，使目標公募基金得以順利購入項目資產。

藍圖展望，南京公募REITs發(fā)行四大建議

通過研究公募REITs試點所呈現出來的產品特點，以及南京市國有資產在發(fā)行過程中存在的現實問題，揚子國投課題組從擬發(fā)行企業(yè)的角度，總結出四大建議。

推動有南京特色的基礎設施資產項目實現發(fā)行。公募REITs作為一種公募產品，其發(fā)行范圍可以適當拓寬。南京市國有資產盤活的重點是保障房、交通、能源基礎設施等準公益性資產，這類資產規(guī)模相當大，兼具經營性與公益性，收益高于純公益性資產。如果監(jiān)管機構能夠制定出臺相關支持政策，對此類型的資產傾斜，在風險可控的范圍內引導優(yōu)質準公益性資產的盤活，將有助于南京國企實現更高質量的可持續(xù)發(fā)展，在實現優(yōu)良經濟效益的同時更好承擔社會責任，進而形成南京模式。

加強業(yè)務交流培訓，交流推廣發(fā)行實操經驗。公募REITs發(fā)行的環(huán)節(jié)多、要求嚴，對于從未發(fā)行或尚未啟動公募REITs項目的企業(yè)而言，有許多技術上的操作難點。建議有關部門從全市層面，組織已經申報或即將發(fā)行公募REITs的項目組進行業(yè)務交流、融資培訓等活動，促進擬發(fā)行單位的資本運作水平得以提高。

加大政策支持力度，激發(fā)企業(yè)融資內驅力。國有企業(yè)在公募REITs發(fā)行過程中，可能涉及自身優(yōu)質資產的出表，發(fā)行成本相對于其他融資方式要高，且涉及相關費用，這可能降低一些企業(yè)實操的源動力和積極性。希望有關部門在試點初期加大對申報、發(fā)行公募REITs項目企業(yè)的引導、培育和貨幣補償，激發(fā)國有資產的高質量盤活。

注重資產培育，循序漸進推行Pre-REITs。2023年3月1日，中國證券投資基金業(yè)協會的《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》實施，這為基礎設施類資產和不動產量身打造了不動產投資基金這一特殊平臺。《指引》放松了不動產私募的借款期限與擴募限制，明確了基金的結構化安排與不動產的投資范圍，使得國有企業(yè)可以更便捷、高效地實現從Pre-REITs到公募REITs的演進方案，即先將資產以私募不動產基金的方式進行盤活，再以公募REITs的形式退出，從而有效盤活那些存量暫未達到公募REITs發(fā)行條件的資產。